מגדל השחר - 600 מ"ר

משרדים בתל אביב – כיצד לבחור משרד?

דרור קורין כתבות בלוגהדפסה הדפסה

רכישת משרדים בתל אביב

  1. האם כדאי לרכוש משרדים בת"א להשקעה?
    • בהשוואה לאזורים אחרים בארץ

הפרמטר החשוב ביותר בהשקעה בנדל"ן למשרדים הוא בחירת מיקום יוקרתי ואידאלי הנהנה מביקוש גבוה ומנגישות תחבורתית לנתיבי תחבורה ורכבת. תל אביב, בירת העסקים והפיננסים בישראל, היא המבוקשת והיוקרתית ביותר בקרב אנשי עסקים. לראיה, שיעורי התפוסה בשוק משרדי היוקרה בתל אביב, Class A, הם הגבוהים ביותר בארץ. ב-39 מגדלי יוקרה בשמונה אזורים מרכזיים בתל אביב בשטח כולל של יותר ממיליון מ"ר נמדדו שיעורי תפוסה של כ- 97.5% (כלכליסט 2.17)

בנוסף למשרדי היוקרה נבדקו גם 41 בנייני משרדים המוגדרים Class B. משרדים אלו הם מבני משרדים בשטח בנוי נמוך מ-10,000 מ"ר ובאיכות גימור ושירות טובה אך נמוכה ממגדלי היוקרה. רמות התפוסה בבניינים אלה נמוכות מעט יותר ועומדות על כ-90%. חשוב לזכור שכאשר ההיצע עולה, הראשונים להיפגע הם המבנים הפחות מפוארים וחדישים. הסיבה לכך היא שהשוכרים בהם בוחנים אפשרויות לשדרג את המשרדים.

שתי דוגמאות מעסקאות שנעשו באמצעותי לאחרונה בתל אביב יתנו למשקיעים מושג מוחשי על עוצמתו של שוק משרדי היוקרה בתל אביב.

  1. במגדלי חג'ג' ברחוב הארבעה בתל אביב, במגדל הצפוני, רכשה קבוצת משקיעים קומה בשלמותה. עסקה של 1,208 מ"ר בתוספת שני מקומות חניה במחיר של 17,000 ₪ לרמת מעטפת ו-250,000 ₪ למקום חניה.
  2. במגדל לוינשטין בקומה גבוהה רכש משקיע במשרדים מניבים 316 מ"ר בגמר מלא בתוספת 5 מקומות חניה. עלות העסקה – 7.25 מיליון ₪. העסקה משקפת מחיר של כ-19,750 ₪ למ"ר ו-200,000 ₪ למקום חניה. העסקה משקפת תשואה שנתית של 6.4%. בשתי הדוגמאות המשקיעים שילמו מחיר מלא עבור הנכס. השיקולים לביצוע העסקאות הן איכות המשרדים וביקושים יוצאי דופן בפרויקטים היוקרתיים.
משרדים בתל אביב

מדגל Sky Tower בתל אביב

  • אזור מגדל SKY TOWER בהשוואה לאזורים אחרים בת"א

מתחם עסקים ומגורים חדש בגודל 81 דונם במיקום מרכזי מאד בת"א נבנה בימים אלו. בין הרחובות דוד חכמי, בגין, יצחק שדה ורחוב המסגר, מתחם ה Sky Tower מושך אליו את החברות והעסקים הגדולים במשק. המתחם נמצא בתוואי הרכבת הקלה, נגיש וקרוב לקווי התחבורה הציבורית ונהנה מטבעת תחבורתית לנגישות מושלמת מכלל צירי התחבורה הסובבים.

המתחם יכלול 14 מגדלים מפוארים בני 31 קומות, ופיאצה רחבה המשתרעת על כ-20 דונם. הפיאצה תכלול מרכז בילוי ופנאי ענק, עשרות מסעדות, חנויות אופנה, מזרקות, פסלים ופארק אקולוגי.

שתי עסקאות ענק בשוק המשרדים שנחתמו לאחרונה מעידות על האטרקטיביות והעוצמה של מתחם עסקים חדש זה:

  • משרד עורכי הדין הגדול בישראל, הרצוג פוקס נאמן, חתם בינואר 2017 על הסכם שכירות במתחם. על פי ההסכם ישכור 15,000 מ"ר מחברת הנדל"ן המניב רובינשטיין בבעלות גיל רובינשטיין. השטח של הרצוג פוקס נאמן עומד על חצי מהמגדל המזרחי שייקרא HFN מקומות 1-12 עם אופציה ל-5,000 מ"ר נוספים בקומות 13-16.
  • חברת ההיי-טק הישראלית מלאנוקס, הנסחרת בבורסה בארה"ב, גם בצעה עסקה במתחם  ובאפריל 2017 חתמה על הסכם שכירות עם חברת הנדל"ן המניב רובינשטיין בבעלות גיל רובינשטיין. לפי ההסכם היא תשכור 18 קומות באחד משני מגדלים שבונה רובינשטיין במתחם. סה"כ תשכור מלאנוקס 21,600 מ"ר וכן 350 מקומות חניה לתקופת שכירות של 10 שנים + אופציה ל-10 שנים נוספות.

רכישת מגדלים ב-Sky Tower, יתרונות והזדמנויות!

  1. היתרונות ברכישת משרדים במגדל SKY TOWER
  • מגדל סופר איכותי, מפואר ומודרני

המגדל נהנה מרמה תכנונית גבוהה ביותר, פרי יצירתו של משרד האדריכלים המוביל יסקי, מור סיוון. משרד אדריכלים האחראי על פרויקטים כגון מגדלי עזריאלי, מגדל אלקטרה, מגדל צ'מפיון, מגדלי אקירוב ומגדלי YOO, ועוד. משרד בעל שם בין לאומי בכל הקשור במגדלי משרדים, ובפרט במגדלי משרדים בתל אביב.

  • 11 מעליות מהירות מהחדישות בעולם
  • לובי המתנשא לגובה של 10 מטרים, מפואר, יוקרתי ומרשים

מחופה בשיש איטלקי יוקרתי ועמודים מעוצבים.

  • מפרט טכני ברמה גבוהה ביותר
  • מערכות חשמל, מיזוג ותקשורת מהמתקדמות ביותר בעולם
  • נוף פנורמי מרהיב
  • קירות מסך איכותיים המחפים את כל אורך המגדל

  • מחירים אטרקטיביים בהשוואה למגדלי משרדים במתחם

המחירים במגדל SKY TOWER נכון לתאריך 5-2017 נעות בין 10,700 ₪ למ"ר בקומות נמוכות ועד ל-11,900 ₪ בקומות גבוהות ברמת מעטפת. זוהי רמת מחירים אטרקטיבית מאד בהשוואה למגדלי משרדים אחרים במתחם. במגדל ACRO הצמוד למגדל SKY TOWER נמכרו כל המשרדים. בעסקאות יד שנייה, מבקשים המוכרים סכומים שנעים בין 12,500 ₪ בקומות נמוכות ועד ל-14,700 ₪ בקומות גבוהות. מדובר על מגדלים באותה האיכות ובאותו המיקום ובכל זאת קיים פער של כ-20% ברמת המחירים.

 

  • מלאי מצומצם של משרדים למכירה בהשוואה להשכרה

מלאי המשרדים להשכרה גדול לאין שיעור ממלאי המשרדים למכירה בגוש דן בכלל, ובתל אביב בפרט. הסיבה לכך היא שגופים מוסדיים גדולים וחזקים כמו קבוצת עזריאלי, אמות השקעות, וכד' מחזיקים מאות אלפי מטרים כנכסים מניבים ולא מוכרים משרדים כלל.

במתחם העסקים החדש באזור SKY TOWER, חברת רובינשטיין מחזיקה שני מגדלי משרדים ומעוניינת להשכירם בלבד, חברת אקרו נדל"ן סיימה למעשה את שיווק המגדל שייזמה ויש בשוק מספר מצומצם מאד של עסקאות יד שנייה. במגדל SKY TOWER נשאר מספר קטן מאד של משרדים לרכישה.

 

  • הזדמנות בטיימינג מצוין לפני זינוק מחירים

רמת המחירים הנוכחית מהווה הזדמנות מצוינת לרכישה למשקיעים. המגדל נמצא היום בשלב הדיפון וברגע שיעלה השלד מעל גובה הקרקע, המחירים יקפצו בשיעור של 20 עד 25% לפחות. כפי שהראיתי בשתי הדוגמאות מעסקאות לעיל, רמות המחירים בת"א באזורים המבוקשים במגדלים Class A גבוהות בעשרות אחוזים מרמת המחירים הנוכחית במגדל SKY TOWER. זה התזמון האידאלי למשקיעים נבונים לבצע רכישת משרדים בתל אביב במגדל SKY TOWER לפני שההזדמנות הנדירה הזו תחלוף…