רכישת בניין במרכז תל אביב עם אפסייד אדיר!
כתובת: התושיה 3 ת"א
גודל המגרש: 660 מ״ר
סוג הקרקע: חכירה מעירית תל אביב ל-50 שנה
שטח בנוי: 1,860 מ״ר
תב״ע: משרדים, מסחר, מלונאות
העסקה: רכישת 50% מהבניין תמורת 6.5 מיליון ₪
הדמייה של הבניין #1
אפסייד בעסקה
1. אפסייד נוכחי:
הבעלים של הנכס מחזיק גם בנכסים הסמוכים: רחוב תושיה 5 ומחצית מתושיה 7. כלומר, בבעלותו 1.65 דונם המקנה לו זכויות בנייה של 350% שטח עיקרי. דהיינו, זכויות בנייה של 2,310 מ״ר מלונאות. הרוכש 50% יקבל זכויות בנייה ל-1,155 מ״ר מלונאות.
2. אפסייד עתידי:
הבעלים של התושיה 3, 5, ומחצית 7 בקשר הדוק עם בעלי נכסים סמוכים, ברחוב התושיה 1 וברחוב בן-אביגדור, היוצרים ביחד רצף של כ-4 דונם מגרש. כל בעלי הנכסים הצמודים בעלי אינטרס משותף למקסם את פוטנציאל הרווח של הנכס בבעלותם והדרך הטובה ביותר לעשות זאת הינה הסכם שיתוף בין כל הבעלים שיקנה זכויות בנייה של מינימום 1,000% ומקסימום 1,500%.
באופן זה זכויות הבנייה בתושיה 3 יעמדו על מינימום 6,600 מ״ר עיקרי והרוכש 50% יהנה מזכויות בנייה של 3,300 מ״ר מלונאות, מסחר ואולי אף 30% מגורים.
הדמייה של הבניין #2
חישוב רווח
מלון הבוטיק אינדיגו ברחוב אהליאב בר״ג מונה 92 חדרים. הבעלים מעונין למכור אותו ב-150 מיליון ₪. הבעלים קיבל עד עתה הצעות בגובה 130 מיליון ₪ וסרב למכור. אם נניח ששווי מלון הבוטיק 130 מיליון ₪ יוצא ששווי חדר הינו 1.4 מיליון ₪ ושווי מטר בנוי הינו כ-93,000 ₪.
לצורך פשטות נניח ששוויו של המלון בר״ג כשוויו של המלון העתידי בת"א. מכאן שעלות מ״ר לרוכש מורכבת מהעלויות כלהלן:
1. עלות השטח: כ-2,000 ₪ למ״ר
2. עלות בנייה ברמת פאר: 20,000 ₪ למ״ר
3. עלויות שונות נוספות: 1,000 ₪ למ״ר.
סה״כ 23,000 ₪ למ״ר עלות למ״ר מלון מבונה!
כלומר רווח צפוי של 70,000 ₪ למ״ר, הלא הוא פוטנציאל רווח אדיר!
דרור קורין
- 0545-646510
- drorkorine@gmail.com
שטח: 660 מ״ר
תשואה: 300%
מיקום: התושיה 3, תל אביב
- חניות
- מחסן
- מושכר
- חדש/משופץ